Navegando em um mercado imobiliário dinâmico, crescimento em incerteza

Nov 30, 2023

DAVID LICHTMAN (Presidente de mercado e editor, Sacramento Business Journal): Estamos com a LDK Ventures, que administra McClellan Park e The Railyards na área de Sacramento e vários projetos nos Estados Unidos e particularmente na Costa Oeste. Então, vamos começar com a questão de como a construção mudou no que se refere ao desenvolvimento industrial e multifamiliar nos 10 anos desde o colapso da construção da recessão em 2008 e desde que iniciamos a recuperação em 2012?

DENTON KELLEY (Diretor Administrativo, KDK): Vou começar com isso. O principal é que os custos provavelmente aumentaram de duas a três vezes em relação a 10 anos atrás, seja em multifamiliares ou industriais.

Isso tem sido uma função de alguns fatores diferentes. O mercado de trabalho para a mão-de-obra da construção está muito apertado e, infelizmente, está piorando, não melhorando. O ciclo de código na Califórnia é incrivelmente rigoroso e desafiador, e a cada poucos anos ele é atualizado principalmente para o código de energia, mas às vezes pode estar relacionado à eficiência da água. Apenas como um exemplo, agora você tem que colocar medidores de água em cada unidade de apartamento.

A atualização do ciclo de código a cada poucos anos dentro do estado continua a criar aumento de custos.

E há todos os problemas de tempo de entrega associados aos materiais de construção. Quer se trate de aparelhagem elétrica, janelas ou qualquer que seja o item, os prazos de entrega foram especialmente problemáticos durante o COVID, mas mesmo agora. Coisas que mencionei, como aparelhagem, ainda leva um ano mais o prazo de entrega desde o pedido até a entrega e, obviamente, você não pode obter um Certificado de Ocupação em um edifício industrial ou em um projeto multifamiliar sem sua aparelhagem.

DAVID:Defina um switchgear para mim, como uma pessoa que não está na indústria?

DENTON:Um transformador transforma a energia do meio-fio para o prédio e, uma vez que atinge o prédio, você tem todo um conjunto de disjuntores que formam seu quadro de distribuição que distribui a energia pelo prédio.

JOSH LEACHMAN (Vice-presidente, desenvolvimento de projetos, LDK): Ao construir um edifício mais avançado, leva mais tempo para aprovar, projetar e construir. O ciclo de vida do projeto, do começo ao fim, onde você está alugando, é estendido por todos esses motivos.

JASON KLIER (Vice-presidente sênior, Leasing and Acquisitions, LDK): E o outro desafio que eu acho que todos tiveram que lidar na indústria da construção é comunicar como a indústria mudou para os inquilinos. Os inquilinos normalmente não estão antecipando suas renovações, seus planos de expansão ou seus planos de crescimento que corresponderão aos cronogramas de projeto, licenciamento e construção de hoje. Então, o que vimos? Vimos proprietários especificarem espaços de escritórios em edifícios industriais, o que é algo que nunca foi feito antes, mas você precisa atender às necessidades do inquilino hoje mais do que nunca para entregar um produto a tempo.

DENTON:A maioria dos desenvolvedores industriais agora está fazendo suítes de escritório específicas, especificando a iluminação do armazém, fazendo uma certa quantidade de pacotes de docas, tudo uma aposta no resultado de conseguir um inquilino em potencial.

Você tem que especular mais melhorias no inquilino no front-end para atender às necessidades do cronograma do inquilino no mercado.

DAVID: Então industrial sendo uma peça, como é multifamiliar? Quanto mais lento isso torna a construção de um edifício multifamiliar?

DENTON: O ciclo de vida completo desde o momento em que você inicia o projeto, você o obtém por meio de licenças, desenhos de construção no município, na cidade, os prazos de entrega mais longos associados a certas coisas, como o painel de distribuição ou outros materiais, em conjunto, mesmo que não seja um um passeio realmente acidentado com a cidade ou condado, pode levar três anos e meio, quatro anos antes de você realmente entregar um produto e residentes morando no espaço. A partir do momento em que você começa, é um tempo de espera muito longo.